寬敞戶非輪候問題根源   廿二萬樓供不應求

前言

前運房局常任秘書長兼房屋署長柏志高於2014年1月發表文章《妥善運用公屋資源》,解釋審計報告書公屋空置單位數字被低估和被濫用的問題。然而,柏志高的說法帶誤導性質,多年來翻新單位佔公屋供應的比例雖不斷上升,但總量節節下降,可見根本原因為公屋興建量太過少、公屋輪轉失效,而非因為寬敞戶數目過多而阻礙公屋流轉。

  1. 編配空置單位效率成疑

審計報告書指出,在2013年3月底共有12,471個空置公屋單位,包括4,370個「不可供出租的單位」、3,964個「編配中的單位」和4,137個「可供出租的空置單位」。

柏志高稱當中「不可供出租的單位」及「編配中的單位」不可計算作空置單位,因為「不可供出租的單位」已預留作特定用途,例如受清拆影響的單位、正等待改建的單位等,未能用來滿足房屋需求

但是,在4370個不可出租的單位中,有815個因「運作/管理原因」而抽起不編配,另外有807個改建一人單位及1867個長者住屋單位,當中有很多已經空置5年或以上,可轉為可供編配的單位數目成疑。

第二,柏志高稱「編配中的單位」亦已撥供申請人考慮,預計短期內會入伙,但房屋署沒有單位平均空置期的數據供大眾審閱。從審計署的實地視察可見,有43個編配單位空置超過3個月,更有14個空置超過1年,讓人無法實際評估房屋編配的實際效率。

此外,我們亦無法審閱編配中的單位裏面,最終能入伙的公屋申請人的數目。根據近5年的《租住公屋編配計劃》,房署每年的實際編配單位數,都遠低於核准的編配數量。而當中被分類為編配中或代辦單位的數目,有否曾被編配、有否被重複計算,是否成為可供編配但沒有編配出去的單位,也成疑問。再者,房屋署公布的公屋平均輪候時間缺乏透明度,房署沒有表明「待辦未入伙」的時間計算到輪候時間裏。根據報告,有29%,共33657名申請人的實候時間超過3年,而如果申請人第3次才接受配屋的話,實候時間平均為4.12年,如果把待辦的情況都計算在內,輪候的時間便會更長。

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  1. 寬敞戶政策只是製造公屋輪轉假象的工具

全港共有235萬人居於出租公屋,在居屋停建、私樓極度昂貴的前提下,政府要找到足夠的公屋單位以供編配,滿足基層不同的住屋需要,就只有兩個辦法:一、提高興建量;二、回收現有單位,然後變成房委會編配計劃內的「翻新單位」。

為促進公屋流轉,政府須有效地在235萬公屋居民當中,甄選誰是可以調遷的──這便是「富戶政策」和「寬敞戶政策」存在的理由。房屋署去年十月實施「優化安排」,新界定處理公屋家庭人數居於超特定列室內樓面面積的「優先寬敞戶」。「優先寬敞戶」最多可獲三次房屋編配。若他們無理拒絕所有三次編配,就會被終止租約。

在現行的公屋編配政策下,即使結婚加戶,二人家庭仍極有可能住在14.1至17.9平方米的單位之中,除非夫婦生兒育女,才能以擠迫戶的資格,獲調遷至較大的2-3人單位(約23平方米)或1睡房單位(30-35平方米)。當兒女長大、家庭收入增加,住戶或會成為「富戶」,進入租置計劃或居屋市場;至於那些家庭收入有所不及而選擇留在公屋的人,子女便有機會因父母離世而成為「寬敞戶」。

現時公屋輪候冊有逾20萬個申請人,在明顯供不應求的情況下,政府的每年訂下的興建量比淨需求更低,正正是以回收現有單位的方法作為編配公屋的來源:進一步提升調遷的比例,增加「寬敞戶」的數目,或把更多的公屋住戶變為「富戶」,趕離公屋市場,強行製造公屋流轉的假象。而「寬敞戶」正正是因為選擇(或被迫選擇)不流轉,留守在公屋單位,被視為「濫用資源」,享有政府補貼而又不肯妥協的一批住戶。

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政策建議:增建公屋

上述提到新落成公屋單位不斷減少,導致翻新單位成為最主要公屋供應的來源。但是一日不增加新落成的單位,以翻新單位為供應的主力,是無可能應付現時超過20萬公屋輪候冊申請人的需求。現時長策會建議,於未來10年將共興建47萬房屋,當中包括22萬公屋,面對現時公屋輪候冊的供不應求的情況,22萬公屋興建量絕對不能滿足淨需求量。

自1980-2012年,平均每年的公屋興建量為23000個單位,而根據影子長策會的推算,即使政府完全漠視35歲以下單身人士的上樓需求,至少每年也要興建30000個單位去滿足需求;如果政府還希望信守3年上樓的承諾,則最少需興建35000-40000個單位,才能夠達到政策目標。

 

社區發展動力培育(CDI)研究團隊

Cheryl Lok Yi Chan

Tsz-Wai Loong

 

二零一四年五月三十日

註: *意見書的所有圖片均取得原作者的同意轉載。

 

2014年6月17日立法會房屋事務委員會議程